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 生活 2020.04.10 TINA

中加城市房地产的比较

以房产作为媒介,在低利率年代,反复将资产变成资本,再用资本购买资产,继续从资产中提取资本的做法,可以让普通市民的财富形成了滚雪球效应。

中国城市化进程在最近30年,完成了西方国家100年才达到的水平,城市化率从不到20%提高到60%。一个人口高达14亿的国家,在这么短的时间里从工业化向城市化转变,还伴随着网络信息化,是前无古人后无来者的盛事。城市化,给普通家庭带来的变化非常明显,尤其是城市里的原住民,早买房的人,占尽了先发优势,随着时间的推移,这个优势越来越大,永远无法撼动了。后知后觉者,甚至是听到了任志强千万次的提醒,依然等着房价下跌的人来说,史诗级的城市化,已经被错过了。没有在城市化中找到第一桶金的家庭,今后想打破阶层固化是非常困难的,财富和阶层差距还将代代相传下去。

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加拿大的城市化率已经高达81%,进入了后城市化阶段,即小城市的人口向大城市集中,新来的移民直接在大城市落户,大城市在形成超大城市圈的过程中站在加拿大,回头看中国的城市化,以及城市房地产,有点看穿越剧的感脚。借鉴别人走过的路,是为了避免自己重蹈错误的覆辙,可有人不去看历史,把走回头路和误入歧途当成创新了。很多华人在加拿大城市房地产方面摔过的跟头其实完全是可以避免的,而且加拿大人城市房地产投资的经验,大多数华人并不了解。


城市,是人们精神上的磁铁,物质和文化上的容器。聚集到大城市里的人,只能靠分工协作才能生存下去,这一点与乡村生活有很大不同。从四面八方涌入大城市的时候,先知先觉的家庭发现,城市房地产是个财富仓库,是家庭财富的容器。城市房地产投资的威力,对于大多数华人来说是最近的20年才知道。北京房价20年涨20倍,然后呢?很多人想知道然后房价的方向。对比一下中国和加拿大的城市房地产现状,就应该知道中国接下来的20年城市房地产的走向。加拿大的华人不必艳羡中国房地产市场的火爆,加拿大的城市房地产存量财富有迹可循,而且获取的方法不仅合法且能够不断复制使用。未来20年,拿北京和多伦多房地产做个比较,用正确的方法投资多伦多一定比投资北京回报更高。


一、政府调控VS市场定价 

由于中国的城市化速度过快,房价上涨的速度从100年浓缩到了30年,很多普通家庭不知所措,在急速上涨又波幅巨大的价格面前一时难做取舍。其实全国人民欠任志强先生两个字——“谢谢”,他顶着各种谩骂在过去20年里一直劝年轻人早买房。在城市化速度如此惊人的情况下,跑赢房价的唯一方法就是“早买”,砸锅卖铁,祖孙三代,心甘情愿,诚心诚意地被房子绑架,才能不踩空、不掉队,否则就会一失足成千古恨。从加拿大的房价情况来看,大城市的房价必须涨到几代人兜里的钱都拿出来,还得贷款才买的起的情况下,官府控制住银行的放款政策,才能够控制住房价,否则,只要普通家庭祖孙三代六个口袋里的现金能买得起房子的时候,用新闻联播怎么吓唬,房价都止不住上涨。信了播音员的,惨了;信了任志强的,赚了。大城市的房价只有涨到所有家庭都必须靠贷款才能买的起的前提下,政府的调控措施才能有效,否则房价就是太低,必须得涨,涨到需要政府调控的程度。能看到这一点的国人,没有什么选择,砸锅卖铁,该离婚就得离婚,该透支信用卡也不能含糊,能多买一套就多买一套啊。上海有位欧神,把自己对抗播音员的战斗历程写成了两本书,大家可以找来读读。


中国一线城市的房价终于涨到了不贷款就买不起的水平,于是,房价就被控制住了。控制的结果出人意料,且令人啼笑皆非:由于官府可以控制开发商的开盘价,却控制不住二手房的交易价格,一线城市的房价出现了新房价格低于二手房价格的绚丽景观,买新房需要摇号或抽签或其他非市场手段才能买到。还好,每个房子只能有一次机会从开发商卖给消费者,此后消费者之间的交易官府就管不了了。加拿大的一手房市场和二手房市场,完全是市场机制,价高者得,房价本身不受政府的横加干预,联邦政府干预房地产市场的手段通常有两个:控制房贷政策和向特殊购房对象征收特别税项。随着中国二手房成交比例的逐渐加大,控制新房价格的干预行为将最终失效,中国的城市房地产市场中的商品房,最终将恢复商品属性,钞票将作为衡量需求程度的唯一标准。因此,我认为中国一线城市的房价,依然有很大的增长空间;加拿大的一线城市房价随着大城市圈化的发展,新移民基本上只流入2到3个城市,超大城市的房价也有很大的增长空间。


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二、信息不对称和交易繁琐VS信息透明高和产权完整

城市化无论正处于哪个阶段,大城市圈化都是最后阶段;无论对新房价格采取怎样的管控,城市房地产交易的重头戏早晚要被二手房交易取代。决定城市房价的,应该是市场而不应该是市长。

中国的二手房由于没有实名制作为基础,因此市场交易困难、手续繁杂,而且税费高,贷款金额不确定。韩国实行房产实名制的时候,抓起来4000多公务员,包括两位前总统。从技术上讲,中国早就可以施行房产实名制了,不是不能实施,而是不敢实施。中国的二手房数据和资料残缺,给了很多冒险家生意机会,链家在很多城市大规模建门市店就是想在二手房大数据上取得先发优势。美国和加拿大的二手房资料都在统一的数据库中,俗称MLS系统。地产经纪考牌,其实就是花钱成为MLS的会员,比消费者更全面地了解房源的信息。加拿大的二手房交易标准合同是7页纸,交易时间在2-3个月内。与加拿大相比,中国的二手房市场极不发达。二手房市场,本应该是一个纯粹的商品市场,需要的是市场公平,不是社会公平。


市场公平体现在出价多少代表需求的程度,同一栋二手房4个家庭想买,出价高者得,这就是市场公平。社会公平体现在人生来平等的精神,社会上贫富差距是实质上的社会不公平。纳税人有资格享受市场公平,收了税的政府有责任去维护社会公平。在加拿大,房产总量的1.2%是政府用纳税人的钱建的,用来维护社会公平;98.8%的房产是私有房产,完全处在公开公平的市场上买卖,出价高者得,能力强者得。中国的二手房市场本来就有无法实名制的内伤,再加上政府力图在市场里做社会公平的努力,使很多小产权房,经济适用住房等产权不完整的住房根本无法在二手房市场交易。因此,利用加拿大二手房信息完整,法健全,交易成本低等优势,在下一个10年跑赢任何中国一线城市的房地产投资都没有任何问题。


第三、房地产开发VS持有房地产

中国的龙卷风式城市化,创造了一批房地产英雄,他们都是房地产开发商。反观加拿大,没有一家做房地产开发的上市公司。当城市化率达到81%时,不需要建太多新房了,大型房地产开发企业,没有市场了,自然就被淘汰出了历史舞台。中国的房地产开发企业最近30年,尽管倍受打压但始终占尽风头,就是因为处在了大规模城市化的历史时期。这个时期一旦过去,(其实现在正在过去),就会像加拿大一样,散兵游勇的房地产开发公司就能把增量需求搞定了,大的、上市公司级别的开发商一个国家都容不下一个,更别说有几家上市的房地产开发公司了。加拿大,韩国,日本等完成了70%以上城市化率的国家,大型房地产开发企业自动消亡。

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王健林的万达公司,目前就开始持有物业了,万达模式应该是未来中国房地产开发企业的生存发展模式。万达广场是卖一半留一半的,卖商铺的钱用于还贷款了,留下的商铺万达自己收租金。而像万科房地产公司等纯粹的房地产开发公司,建多少就都卖了,自己不留,以后不需要建那么多房子的时候,公司就不需要存在了。加拿大的情况就更明显了,把建好了房子卖掉的开发商,就是个生产企业,产品卖掉了,拿利润走人,再去建下一栋,没几个人感兴趣投资这种生产企业的。由于开发商在加拿大多为散兵游勇的小企业,入行门槛太低,几个华人新移民就能集资搞一个,建房的项目风险非常大。


买入并持有,是全世界房地产投资的主旋律,无论是商业还是民用房产。《穷爸爸富爸爸》的作者投资了7千套民用住房,没有参与过房产开发。查理芒格是通过房地产开发赚到的第一桶金,之后就放弃了。持续做房地产开发能成功的人,世界上没几个,最成功的还当选美国总统了,又半途而废了。工薪阶层,是没有承担的房地产开发风险能力的,建议远离房地产一级市场。加拿大的财富总量的76%蕴藏在二手房地产市场中,足够我们去投资了,不要舍近求远,投资自己看不懂的项目。


有一次我在一个研讨会上听到有人说,华人这么喜欢房地产,不参与房地产开发太可惜了,地产开发的钱都被谁谁谁赚走了,很痛心。去看看这些年华人在加拿大做的房地产开发记录吧,惨不忍睹,大多数项目是害了买家坑了自己。中国的房地产开发,也就最近这30年的事儿,从经验和资本上来说都比加拿大欠缺。房地产开发这种风险大,收益低的事儿,不适合中产家庭参与,尤其是不要参与外来的和尚搞的项目。


作为大城市里有先到优势的原住民,买入并持有二手房,是稳稳的,有护城河的投资,无论是在北京还是在多伦多,都一样。


四、 房子是用来住的VS资本的秘密

在新加坡和德国,房子真的是用来住的,90%以上的城市房屋都被政府控制着,自由市场的比例10%。这个柏拉图理想国式的住房待遇,让很多居住条件不理想的人想入非非,到处聒噪非市场化住房制度的好。中国效仿新加坡搞了一个游离于市场之外的公积金项目,由于适用范围有限,对城市里的商品房市场影响有限。2018年以来搞的租购同权,以及共有产权等花样,都是在“房子是用来住”的伟大号召下进行的积极尝试。


如果是租购同权,学区房的价格就会一落千丈,房价应该回落到只有居住价值的地步,事实上这种情况并没有发生。更有趣的事,当官府提倡租购同权,并提供长租房时,原来向往理想国的人们却不买账了。一个城市,租金高不高要看这个城市的租金是否需要租房贷款来驰援,目前汉城和深圳的房租水平是有租房贷款这种需求的。第一笔在深圳批准的租房贷款是一套4居室,租期3年,月租7000的贷款。用长租合同,可以锁死房东涨租金的可能,踏踏实实地住上3年。不幸的是,这种贷款少有人问津,理由很简单,租客付的租金就是在帮房东还房贷,3年过去了,租客的房租打了水漂,帮房东背了3年房贷。长租的需求少,说到底,租房过一辈子,还不是中国人能接受的生活方式。

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共有产权制度解决了房价高的问题,为什么还有高达70%的人退出呢?为了降低房价,中国推出了一个共有产权的买房新式样。政府在房子里占有产权,代价是政府出的土地不计入房价。市场价1000万一套的房子,共有产权房产售价只有700万,便宜的这300万是政府出的土地的价格。这种房子,买到手之后可以踏踏实实地住,卖的时候有问题了,必须找到符合政府要求的买家,不能按市场价出售。满腔热情抢购到了这种便宜房的买家,在搞清了这些限制条件之后,70%的人把房子退了。花一大笔首付,买一个未来不增值的房子,70%的人是不肯上这条船的。

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嘴里喊“房子是用来住的”的人当中,90%是叶公好龙,龙真的来了,自己吓跑了。如果房子只有居住的功能,租房住和买房住就没有区别了。买房之后,房价上涨带来的财富增长才是大家买房的真实原因。2019年加拿大的CMHC做了一个买房者的消费者调查报告,81%的人认为自己目前的居住条件没有问题,但还是决定买房,很诡异吧?再看下一个数据:87%的人认为房子是一项长期的、健康的投资。与中国人相比,加拿大人更坦诚:住的没问题,买房是为了投资。


在加拿大的法和税收框架内,有能力的家庭购买多套房是受到政府鼓励的。相比中国的限贷、限购、限售,加拿大的房地产市场就是天堂。在加拿大,投资房的利息支出,地税,修理费,公寓管理费等用于地产投资的费用都是可以抵税的。这从根本上鼓舞了人们的房地产投资热情。现有房产,随着不断升值,贷款越还越少,还可以加按,将本金取出,而取出来的本金用于投资,利息即可抵税。这种以房产作为媒介,在低利率年代,反复将资产变成资本,再用资本购买资产,继续从资产中提取资本的做法,可以让普通市民的财富形成了滚雪球效应。秘鲁的经济学家索托教授最先发现了这个《资本的秘密》。


中国的城市房地产,正在官府的助推下,向着单一居住功能发展。当房子的商品属性被剥夺了之后,其投资和储值功能也就没有了。超大城市的居民,可以自由买卖的就是产权完整的二手商品房,一旦有买入的机会,一定要珍惜。身处美国和加拿大的华人有福气了,可以自由在房地产市场进出,能不能实现房地产财富梦,要看能不能按照现有的游戏规则施展才华了。2030年时我们回头看一下,从今天起,在北京和多伦多同时出发,谁能在地产投资上走得更远呢?个人看法是,多伦多。


结语:未来10年,北京的房价能涨5倍吗?多伦多的房价最多也就涨一倍。如果北京的房价真的涨了5倍,多伦多的房价只涨了1倍,那么在北京买1套房子与在多伦多买5套房子的收益率是一样的。这就是自由制度带来的回报。过去10年,当初笑话别人是房奴的人,在家正抽自己嘴巴呢。不理解借钱投资的人,没有与时俱进。让能贷款的人先富起来,是这个低利率时代的主旋律。买房的,一定比建房的人赚得多;持有的,一定比炒房的赚得多,因此城市房地产投资,持有是硬道理。


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